今天集中回答5個(gè)蕞近粉絲問得比較多的問題。
別忙著劃走，你肯定也有這些疑問。打包票，你至少會(huì)中招一到兩個(gè)。
01
我手上這房子，現(xiàn)在該不該賣啊？
房子什么時(shí)候該賣，要從房子的生命周期來判斷。
很多人買一套房子，持有個(gè)三年五載、漲了就想買。但如果把房子賣出去之后，它還會(huì)再漲，我們賣房子的錢可能也是去再買房，那何必把現(xiàn)有的房子賣了？這個(gè)問題大家想過沒有？
我們把房子看做一頭可以產(chǎn)生價(jià)值的奶牛。一頭有生命的奶牛不會(huì)永遠(yuǎn)年輕，會(huì)經(jīng)歷幼年、青年、中年、老年幾個(gè)階段。當(dāng)房子進(jìn)入老年期時(shí)，我們就可以賣了。
那什么叫老年？
當(dāng)房子的房齡已經(jīng)10年以上、板塊的成熟度已經(jīng)到頭。成熟度到頭，就是周邊沒有任何利好出現(xiàn)也沒有土地出讓，軌道修完了、學(xué)校定了、商業(yè)也繁榮了。
然后小區(qū)物業(yè)在變差、產(chǎn)品在過時(shí)、房子在變老，這就是進(jìn)入老年了，可以考慮賣了。
不過好一點(diǎn)的物業(yè)可以把房子保養(yǎng)10年甚至20年才變老，差一點(diǎn)的物業(yè)可能不到10年就能讓房子提前衰老。所以房子的“老年期”也是要應(yīng)房子而異的。
上周四（9月16日） 買房知識局線下分享會(huì)
02
現(xiàn)在大環(huán)境不是太好，買房是不是該少貸款、少負(fù)債？
在通貨膨脹的情況下，多貸款更好。但前提是負(fù)債周期可控。
十年前我們花3塊錢就能吃一碗小面，現(xiàn)在花8塊錢才能吃一碗小面。這就是通貨膨脹帶來的錢貶值、商品漲價(jià)。
房子也是這樣。
花100萬買房，首付30萬、貸款70萬。假設(shè)5年后房子漲成200萬、貸款變成六十幾萬。但因?yàn)橥ㄘ浥蛎洠?年后的六十幾萬肯定不如5年前的六十幾萬值錢。這就是通貨膨脹下的債務(wù)通縮。
因?yàn)樯唐芬簿褪悄愕馁Y產(chǎn)在漲價(jià)，而你的房貸并沒有跟著“漲價(jià)”。5年前房子值100萬時(shí)，貸款70萬占資產(chǎn)的比例是70%。5年后房子值200萬，這時(shí)貸款占資產(chǎn)的比例又是多少呢？必然是縮小了。
上周四（9月16日） 買房知識局線下分享會(huì)
但貸款不是越多越好，一定要看自己的負(fù)債周期是不是健康、可控的。
很多人覺得房貸一貸就是二三十年，我還不起怎么辦、出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)怎么辦。房貸還二三十年的利息都能再買一套房了。
實(shí)際上一套房子根本還不了這么久的貸款，因?yàn)楹芏嗳?0年左右甚至不到10年就會(huì)賣房、換房。
這個(gè)時(shí)候我們應(yīng)該盤算自己對房子的持有周期有多長。如果只計(jì)劃持有三到五年，蕞保險(xiǎn)的方式是預(yù)留三到五年的還貸現(xiàn)金。如果對自己的現(xiàn)金流沒有足夠的信心，就在自己的還款能力內(nèi)貸款。
03
哪些房子別拿來也沒必要做投資？
不是說百分百?zèng)]必要，只是從大致上看，公寓、商鋪、貴的別墅、海景房、度假房，這些房子買了都是消費(fèi)，而不是投資。
公寓和商鋪是商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)，交易稅費(fèi)高、轉(zhuǎn)手難度比較大。買了之后基本就是長期持有、收取租金。但前提是，你得有租金可以收。
貴別墅、海景房、度假房的問題在于接盤的人少，因?yàn)樗鼈兌紝儆谛枨蟮偷男”姰a(chǎn)品，沒有那么廣的受眾面和實(shí)用性。
當(dāng)一樣?xùn)|西不是大眾化、非剛需的時(shí)候，它的流動(dòng)性和增長性就會(huì)減弱。那么對投資來說，也會(huì)很弱。
04
房子賺沒賺錢，這筆賬我該怎么算？
這筆賬歸根結(jié)底，是算清楚收益能不能覆蓋你的成本。
舉個(gè)例子。
你借了別人10000元，一個(gè)月還200元利息。然后你拿著這10000元去做生意，一個(gè)月賺了5000元。那么，這中間的利息差5000元減200元，就是你賺的錢。
我們的錢都是有成本的，哪怕是放在手里的現(xiàn)金也會(huì)產(chǎn)生成本，因?yàn)楝F(xiàn)金會(huì)因?yàn)橥ㄘ浥蛎浂H值。
把錢做合理的分割，投入到有可能增長且增長速率能夠覆蓋成本的渠道里，這中間產(chǎn)生的利息差就是我們的收益。
有人會(huì)拿錢買房，有人會(huì)拿錢買股票基金，有人拿錢創(chuàng)業(yè)，都是出于這個(gè)動(dòng)機(jī)。
05
開發(fā)商開始促銷了，怎么知道是真優(yōu)惠還是假套路？
首先要看懂時(shí)機(jī)。
每年的6月和12月，是開發(fā)商尤其是上市房企給股東交差的時(shí)候。所以每到半年和年底的時(shí)候，開發(fā)商會(huì)為了回款加大促銷力度。當(dāng)開發(fā)商出現(xiàn)這個(gè)意愿時(shí)，就可以去占它的便宜了。
但必須提前一到兩個(gè)月去占便宜，開發(fā)商從賣房到回款會(huì)有一個(gè)周期，不是賣了房之后馬上就能拿到錢。
所以很多樓盤從4、5月，10、11月就開始搞促銷。只有這樣才能趕在半年和年底前回款。競爭很激烈或者很缺錢的時(shí)候，9月就會(huì)開始促銷，比如今年。
其次是判斷折扣真假。
開發(fā)商拿出小部分且沒有瑕疵的房源打折，有可能是真折扣。如果他拿出本來就不好賣的有瑕疵的房源做促銷，這不叫打折，這叫房子正常的價(jià)值。
折扣比房子應(yīng)有的價(jià)值大，那么這個(gè)折扣就是有誠意的。而不是便宜的房子就叫有折扣的房子。
如果是所有的樓盤都在打折，這種可能也是真折扣，但存在風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)所有樓盤都打折而且很有誠意，說明開發(fā)商可能碰上資金問題了，急需回血。
如果開發(fā)商回血沒成功，房子輕則停工重則爛尾。如果開發(fā)商度過了難關(guān)，但開發(fā)商是要追求利潤的，它割肉割多了一定會(huì)找地方補(bǔ)回來。那么未來交到你手上的房子，可能在配置或者質(zhì)量上會(huì)打折扣。
06
上面5個(gè)問題，整理自上周四我們的線下粉絲分享會(huì)，嘉賓王者老師的分享和回答。
說起來，上周四是我們第壹次邀請嘉賓在線下為粉絲做分享會(huì)，其實(shí)還是有點(diǎn)小緊張的。
分享會(huì)結(jié)束的第二天回訪了來參加的粉絲，幸好，反饋還算不錯(cuò)。
來自粉絲的反饋（部分）
07
粉絲也提出了寶貴的建議，我們照單全收、立馬優(yōu)化。
做分享會(huì)，干貨和體驗(yàn)感，都很重要。
希望分享會(huì)可以早點(diǎn)開始，不要在工作日
蕞新一次的分享會(huì)，我們安排在本周星期六（9月25日）下午2點(diǎn)
希望分享會(huì)的問答時(shí)間可以長一點(diǎn)
周六的分享會(huì)從下午2點(diǎn)到4點(diǎn)，整整兩個(gè)小時(shí)。一個(gè)小時(shí)做分享、一個(gè)小時(shí)回答粉絲的買房疑問
希望可以多講具體的區(qū)域和樓盤分析
這次的分享會(huì)主題重點(diǎn)：近期買房，重慶熱門板塊的買房機(jī)會(huì)和利弊分析
希望現(xiàn)場能有一些茶歇小食，氛圍更輕松
安排！精致的小茶點(diǎn)，必須安排~
