原創 付博士 付博士說經濟

1:

首先，房地產是否有周期？

這個問題必須回答，否則我們無法去描述房地產的走勢。現在，大家都認可哈里森周期。

哈里森周期，一般分為3+2個階段，具體為：

1）7年上漲

2）中間短暫的下跌；

3）7年較為快速的上漲，實際上5+2模式。4）暫短的高位震蕩。

5）4年左右的快速下跌期。回顧以往，美國、香港地區以及日本的房地產，基本上按照阿里森周期。實際上，目前的美國房地產就處于5+2的2年瘋狂期。

2:

中國房地產符合哈里森周期？

首先，我們必須確定中國房地產的元年。

目前，1998、2001、2003年是被考慮的元年之一。

筆者更認同2001年是元年，具體可以這么劃分：

1）2001-2008年是第一個7年。

2）然后是2008-2009年短期下跌期。

3）而2010-2018年5+2模式期。

4）2018年-2019年是高位震蕩期。

5）2020-2024年是最后的下跌期。

這就是中國的哈里森周期，但是準不準呢？這才是問題的關鍵？

3:

案例：燕郊房價

燕郊房地產，大幅上揚是2015年開始的，即5+2模式期的2年。果不其然，2017年各種政策下來，燕郊房地產開始震蕩。2019年開始，燕郊房地產開始大幅下跌。因此，我們如果從燕郊房地產的走勢看，其較為符合哈里森周期。從下跌角度看，其可能在2023年前后提前觸底。

4:

案例：連云港和杭州

如果以連云港、杭州的房地產價格走勢看，哈里森周期肯定不合適。

但是，你如果把現在-2022年看成是高位震蕩期，那么就可以解釋未來連云港和杭州的房地產價格走勢。

即連云港、杭州的價格走勢延后3年。

因此，我們認為連云港、杭州的價格將在2022年開始大幅下跌。

為什么延遲3年，這是必須搞清楚，幾個原因：

1）杭州亞運會、連云港貿易港，總之有核心原因。

2）2020-2021年是貨幣放水。

3）多種因素疊加，導致杭州、廣州、連云港地區價格走勢延后3年。

5:

哈里森周期下的中國房價走勢！

現在，我們可以明確幾個關鍵點：

1）2020年是中國房地產下跌的起點（絕大部分），但不明顯。

2）大部分城市會在2020-2024年期間，下跌較多。

3）主要是國家政策、教改政策、學區房管制等因素。

4）更重要的是美聯儲Taper或加息。

5）2024年，或可能是較好的房地產買點。

但是，部分城市存在延遲，如廣州、深圳、杭州、連云港。

實際上，部分城市已經從2019年開始下跌，如北京郊區、東北城市等。

因此，中國房地產走勢分為3類情況：

1）2019年開始的一類，即北京郊區、東北城市；

2）2020年底開始的一類，主要是國內大部分地區；

3）2022年開始的一類，主要是杭州、連云港、廣州等。

付博士說經濟

付博士說經濟，主要對核心資產如股票，黃金，比特幣，美元，房地產進行定性定量分析，給出我們非常明確的實時分析結果。157篇原創內容微信公眾號文章。

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